Hasta cuando es válida la garantía en contratos de alquiler

A los fines de evitar los abusos que se cometen a la hora de figurar como garante en los contratos de alquileres, conviene tener en claro hasta cuando el garante o principal pagador, está obligado a responder por las deudas e incumplimientos generados por el locatario.

La continuación de la locación, de conformidad con el art. 1622 del Código Civil debe entenderse entre locador y locatario y no respecto al fiador, aun cuando este se obligue como principal pagador, ya que esa obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración está fijado en el mismo instrumento.
Es necesario saber que si el locador no promovió la acción de desalojo en un tiempo razonable, su negligencia de mantener al locatario en la tenencia del inmueble, sin la intervención del fiador, aunque se le hubiera puesto en su conocimiento de la falta de pago, no puede serle opuesta a este último, en atención a que el fiador no puede sustituir en sus derechos al locador y pedir la restitución de la cosa.

Carece de significación y no es válido, ante los claros términos del art. 1582 del Código Civil, receptado de forma similar en el art. 1225 del Código Civil y Comercial , que se haya pactado que la fianza subsistirá luego de vencido el plazo contractual y hasta que el locador reciba el inmueble desocupado en la forma estipulada, ya que esa norma se aplica a los contratos vigentes y en forma automática, lo que no corresponde de acuerdo a la letra de la ley. En este sentido se expidió la justicia de Buenos Aires, en un reciente fallo de segunda instancia, dictado en diciembre de 2016.

Con anterioridad a la reforma en materia civil, el art. 1582 bis del Cód. Civil, prescribía que la obligación del fiador cesaba automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derivaba de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exigía el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación una vez concluido éste, tachándose de nula toda disposición anticipada que extendiera la fianza —sea simple, solidaria como deudor o principal pagador— del contrato de locación original.
Mediante esa norma se trató de evitar el abuso que se configuraba en infinidad de casos, debido a la renovación o prórroga del vínculo acordada entre el locador y el locatario sin intervención del fiador, que seguía obligado en los términos del contrato originario. Ahora bien, respecto de la extensión de la fianza a la luz de las normas vigentes a la fecha de suscripción del contrato, la jurisprudencia de nuestros tribunales aún con anterioridad a la reforma de la ley 25.628, había establecido que incluso cuando los fiadores se obligaban a mantener la garantía hasta el momento de la desocupación del inmueble, debía interpretarse que dicha fianza se extendía hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesitaba el locador para obtener el desalojo del inmueble.

En la actualidad rige el art. 1225 del Cód. Civil y Comercial de la Nación, que receptó en similares términos el art. 1582 bis del Cód. Civil y a cuyo respecto se aplican los mismos criterios jurisprudenciales.